原告诉称

杨某娟向本院提出诉讼请求：1.确认王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由王某鹏、王某涛承担。

事实和理由：杨某娟与王某鹏系夫妻关系，王某涛与王某鹏系父子关系。2021年王某鹏、王某涛在杨某娟不知情的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，王某鹏以120万元的低价将房屋卖给了王某涛，且王某涛未支付120万元的房款。杨某娟与王某鹏于2006年结婚，涉案房屋系王某鹏20**年贷款购买，婚后夫妻二人共同偿还贷款，涉案房屋应认定为夫妻共同财产。

(资料图)

2018年，杨某娟与王某鹏对涉案房屋进行装修，装修款全部由杨某娟与王某鹏出资，且自2006年结婚起至今居住在涉案房屋。王某鹏与王某涛恶意串通，单方处分夫妻共同财产，损害了杨某娟的合法权益，该处分行为应认定无效。综上，杨某娟为维护其合法权益，故诉至法院。

被告辩称

王某鹏辩称：王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，同意杨某娟的诉讼请求。

王某涛辩称：不同意杨某娟的诉讼请求。一、王某涛与王某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》并不存在恶意串通、损害杨某娟权益的情形，实则系王某鹏履行其与王某涛、杜某秀签订的《借名购房协议》中约定的无条件将涉案房屋过户至王某涛名下的合同义务。

2002年，王某涛、杜某秀有买房计划，但因王某涛与杜某秀年龄超过50岁，没有银行能够为其提供贷款，在挑选房屋的过程中与儿子王某鹏商量，以王某鹏的名义按揭购买涉案房屋，并签订了《借名购房协议》。该协议约定，王某涛、杜某秀仅是以王某鹏的名义按揭购买涉案房屋，首付款及月供均由王某涛、杜某秀承担，王某鹏不享有涉案房屋的所有权，待贷款偿还完毕后，王某鹏应无条件将涉案房屋过户至王某涛、杜某秀名下。

因此，王某鹏与王某涛以房屋买卖的形式签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并在合同中约定120万元的转让价款。该行为仅是为履行《借名购房协议》中约定的过户义务，完成涉案房屋所有权恢复登记手续，但双方之间并不存在真实的房屋买卖意思表示。王某鹏配合王某涛完成涉案房屋所有权恢复登记的行为符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的相关规定，并非杨某娟在诉状中所称的“恶意串通”，更未损害杨某娟的任何权益。

二、涉案房屋并非王某鹏、杨某娟的夫妻共同财产，涉案房屋的首付款及月供均来自于王某涛与杜某秀的劳动所得，王某鹏、杨某娟夫妻并未支付涉案房屋首付款，更未偿还过任何一笔贷款。1.涉案房屋的基本情况：在王某涛、杜某秀选定购买的房屋、与开发商沟通完细节问题，并了解需要支付的费用及相关程序后，在王某涛、杜某秀的全程陪同下，王某鹏于2002年12月18日与北京Y公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，同日与某银行、担保人北京Y公司签订《个人购房借款合同》。

2.购买涉案房屋的资金来源：2002年王某涛买房时，其为北京市D公司在职员工，月工资约为2200元，直至2004年3月18日退休，一开始退休收入为每月1300多元，之后每年都有递增。除退休收入外，王某涛、杜某秀于2003年至2018年期间以杜某秀的名义与北京市S公司、北京X公司签订多份《车棚租赁协议书》，承包（涉案房屋附近小区）车棚进行运营，平均月收入约1000元。

3.每月还贷都是我们夫妻在还，自始至终没让王某鹏、杨某娟偿还过任何一笔贷款。王某鹏自2001年至2004年期间一直没有工作，没有生活来源，其没有能力支付首付款，更没有能力还贷，婚后其与杨某娟从未偿还任何房贷，杨某娟知道涉案房屋并非王某鹏购买，因此婚后也从未要求在涉案房屋上加上自己的名字，即涉案房屋既非王某鹏的婚前个人财产，也非王某鹏、杨某娟的夫妻共同财产。

虽然在2018年，王某鹏与杨某娟未经王某涛、杜某秀的同意，将涉案房屋进行了装修，但这并未改变王某鹏与杨某娟没有为购买涉案房屋及还贷支付过任何一笔费用的事实，更不能改变涉案房屋所有权归属于王某涛与杜某秀的事实。

三、因涉案房屋为王某涛与杜某秀共同财产购买，故王某涛一直亲自保存着与涉案房屋有关的相关原始票据及材料，包括但不限于《北京市内销商品房买卖契约》、《住宅使用说明书》、《个人购房借款合同》、房款发票、契税完税证、公共维修基金收据、房屋专项维修资金卡、渣土清运费、还贷所用的银行存折、贷款审批表等。

四、2003年4月交房后，王某涛与杜某秀一直居住在涉案房屋中直至2021年7月中旬，且王某涛与杜某秀承担了居住期间的取暖费、物业费、电费等大部分生活开支。王某涛与王某鹏之间不存在房屋买卖的意思表示及行为，双方名为房屋买卖，实为借名买房的合同关系，签订涉案房屋买卖合同实际是为履行在先签订的《借名购房协议》，以便将涉案房屋自登记人王某鹏名下转移至实际出资人王某涛名下，双方不存在恶意串通、损害第三人合法权益的行为。

现双方之间的《借名购房协议》已经履行完毕，涉案房屋已经登记在王某涛名下。杨某娟在明知其与王某鹏从未为涉案房屋的购买及还贷支付过任何一笔费用的情况下，明知王某涛与王某鹏签订涉案房屋买卖合同的目的仅是为了办理过户登记，却仍诉至法院，实属扩大家庭内部矛盾、浪费司法资源。综上，请求法院驳回杨某娟的全部诉讼请求。

法院查明

杨某娟与王某鹏系夫妻关系，二人于2006年登记结婚。王某涛与杜某秀生育一子王某鹏、一女王某丹。

2002年12月18日，王某鹏（乙方，买方）与北京Y公司（甲方，卖方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方位于北京市通州区一号房屋，价款总计206269元，乙方预付定金56269元。

2003年1月21日，王某鹏与某银行、北京Y公司签订《个人购房借款合同》，约定王某鹏向某银行贷款15万元，用于购买一号房屋；贷款期限15年。

2003年8月，颁发的一号房屋所有权证载明房屋所有权人为王某鹏，某银行抵押贷款15万元。

2021年3月16日，王某鹏（出卖人）与王某涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王某鹏将一号房屋出售给王某涛，房屋成交价格120万元，一次性付款，于2021年3月15日前支付。此外，合同还约定了其他内容。王某鹏与王某涛均认可双方并无买卖房屋的真实意思表示，王某涛实际亦未支付任何房款，双方仅是通过买卖的形式实现将一号房屋转移登记至王某涛名下之目的。现一号房屋已登记在王某涛名下，不动产权证书载明权利人为王某涛，单独所有。

杨某娟认为，一号房屋虽系王某鹏婚前购买，但婚后双方共同偿还房贷并在2018年重新装修，杨某娟对该房享有合法权益，王某鹏与王某涛恶意串通，擅自将一号房屋过户至王某涛名下，损害了杨某娟的合法权益。

同时，王某鹏与王某涛并无买卖房屋的真实意思表示，没有支付房款的履约行为，办理房屋过户仅是为了帮助王某丹办理贷款。因此，王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。王某鹏对杨某娟的主张认可，其称王某丹打算换房但缺钱，故找到王某鹏希望以一号房屋抵押帮忙办理贷款，王某鹏同意，但杨某娟不同意，房屋贷款需要夫妻二人共同签字才能办理，于是王某丹提出将房屋过户至王某涛名下，由王某涛一人签字即可；在交易大厅办理过户时其脑子比较乱，已记不清签写了什么材料；后王某丹没有换房，也没有办理贷款，王某鹏要求把房屋过户回来，但王某涛不同意，2021年6月其无法继续隐瞒杨某娟，故将房屋过户一事告知了杨某娟。

王某涛对此不予认可，其称杨某娟不同意办理抵押贷款仅是导致王某涛将房屋过户至自己名下的导火索，因为一号房屋的所有权人本就是王某涛，共同居住期间，王某鹏夫妻不善待父母，加之杨某娟不同意帮助王某丹，坚定了王某涛将房屋过户至自己名下的决心。

王某涛、杜某秀借王某鹏之名买房是因为买房时王某涛、杜某秀年龄较大，没有银行能为其提供贷款，故以王某鹏的名义购买了一号房屋并开办了还贷存折，但一号房屋的首付款全部由王某涛、杜某秀支付，每月贷款均由王某涛、杜某秀偿还，王某鹏与杨某娟未支付过任何一笔费用。

为证明借名买房、王某涛支付首付款及偿还房贷的事实，王某涛提交《借名购房协议》、王某涛退休证及账户交易明细（退休时每月工资2400余元，后有增长；2004年5月至2018年2月，王某涛工资账户基本每月都有取现交易发生，金额1200元左右，后随退休工资上涨，每月取现金额逐渐增加）、还贷存折及明细（存折户名为王某鹏，2003年至2018年每月有1200元左右的现金存入，每月存款时间与王某涛工资账户每月取现时间基本一致；2018年2月贷款还清，2018年3月销户；存折首页被撕掉，存折原本由王某涛持有）、

王某涛保存的与一号房屋有关的原始凭证（《北京市内销商品房买卖契约》、《住宅使用说明书》、《个人购房借款合同》、借款凭证、房款发票、契税完税证明、公共维修基金收据、还贷存折等资料原件由王某涛持有）等证据佐证。

王某鹏称首付款中有3万元是其出资，其将3万元现金交给王某涛、杜某秀，王某涛、杜某秀去办理的付款手续；每月房贷由其与杨某娟共同偿还，其与杨某娟每月将现金交给王某涛、杜某秀，由王某涛、杜某秀将现金存入还贷存折。杨某娟对此予以认可。王某涛对此不予认可，王某鹏与杨某娟对上述主张未提交证据证明。

《借名购房协议》（全部内容均为手写）载明：甲方为王某涛、杜某秀（夫妻），乙方为王某鹏（王某涛、杜某秀之子），2003年王某涛、杜某秀夫妻购买一号房屋，因年岁较大银行拒绝为其贷款，因此王某涛、杜某秀与其子王某鹏平等自愿协商达成如下借名购房协议：1.王某涛、杜某秀以王某鹏的名义按揭贷款购买一号房屋一套，房屋所有权归王某涛、杜某秀夫妻共同所有，王某鹏不享有所有权。

2.王某涛以王某鹏名义亲自交付首付款66455.7元，以王某鹏名义与银行签订的15万元贷款合同中所约定的月还款由王某涛亲自按月支付给银行。购买该套房屋的所有手续及费用均由王某涛亲自办理并支付，王某鹏未支付任何款项。3.该套房屋的产权证登记在王某鹏名下，待王某涛还清所有银行贷款时，王某鹏应当配合王某涛将房屋所有权过户到王某涛、杜某秀名下，王某鹏不得以任何理由拒绝。

4.虽房屋产权登记在王某鹏名下，若将来房屋权属产生纠纷，相关单位认为王某鹏享有所有权，王某鹏也同意放弃所有权，并认可同意该房屋所有权归王某涛、杜某秀夫妻所有。王某涛、杜某秀在“甲方签字”处签字，“乙方签字”处“王某鹏”，落款日期为2002年12月18日。经询问，王某涛表示《借名购房协议》实际是在2011年、2012年左右签订。

王某鹏对《借名购房协议》真实性不认可，称“乙方签字”处“王某鹏”的签名并非其本人书写，并申请对该处签名是否为其本人所签及“乙方签字”四个字的形成时间进行鉴定。鉴定意见为：检材“乙方签字”处的“王某鹏”签名与样本中的“王某鹏”签名是同一人书写。同时，该鉴定机构认为“乙方签名”形成时间的鉴定超出其技术条件或鉴定能力，无法受理该项鉴定。杨某娟对鉴定意见书形式的真实性认可，但不认可鉴定内容。王某鹏对鉴定意见不认可。经询问，双方均表示不申请鉴定人员出庭接受质询。王某涛对鉴定意见书无异议。

诉讼中，杜某秀出具一份《情况说明》，主要内容为一号房屋系其与王某涛借王某鹏之名按揭购买，所有首付款及每月贷款均由王某涛、杜某秀承担，所有权属于王某涛及杜某秀；首付款及还贷来源除了王某涛的工资外，还有看车棚、做保洁的辛苦劳动收入；王某鹏与杨某娟没有为购买一号房屋和还房贷支付过任何一笔款项；其与王某涛一直居住在一号房屋，并承担绝大部分日常生活开支；其知悉并同意一号房屋登记在王某涛名下。

裁判结果

确认王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点，一是王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力问题；二是王某鹏与王某涛之间是否存在借名买房关系。

关于争议焦点一。法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，王某鹏与王某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方均认可二人无房屋买卖的真实意思表示，王某涛实际亦未支付任何房款，双方仅是通过买卖的形式实现将一号房屋转移登记至王某涛名下之目的。故双方签订《北京市存量房屋买卖合同》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。

关于争议焦点二。首先，为证明借名买房的事实，王某涛提交王某鹏与其及杜某秀签订的《借名购房协议》。该协议明确载明王某涛、杜某秀借王某鹏之名购房的事实、原因及首付款及每月贷款由王某涛支付，王某鹏未支付任何款项之内容。王某鹏虽对其签名不认可，但经鉴定，落款处的签名系王某鹏本人书写，故法院对《借名购房协议》的真实性予以确认。

其次，从购房资金来源及还贷能力来看，王某涛提交的证据显示其与杜某秀的收入包括王某涛的工资、杜某秀的看车棚收入、保洁收入，二人有固定的资金来源和款项支付能力；从存取款记录来看，王某涛退休工资账户的取款记录与还贷存折的还款记录，在时间和金额上基本一致。

再次，王某鹏与杨某娟虽主张首付款中有3万元由王某鹏出资（王某鹏称将3万元现金交给了王某涛、杜某秀），每月房贷由二人共同偿还（王某鹏、杨某娟称每月将还贷现金交给王某涛、杜某秀，王某涛、杜某秀再将现金存入还贷账户），但对于资金来源及交付现金的主张未提交证据证明。

最后，有关一号房屋的《北京市内销商品房买卖契约》、《住宅使用说明书》、《个人购房借款合同》、借款凭证、房款发票、契税完税证明、公共维修基金收据、还贷存折等各种资料原件一直由王某涛持有，王某涛、杜某秀一直在一号房屋居住直至2021年7月搬离。王某涛提交的上述证据能够相互印证，已形成完整证据链，法院对其主张予以采信。

综上，法院认为，王某涛与王某鹏之间存在借名买房的事实，有关一号房屋的首付款及每月房贷由王某涛、杜某秀支付，杨某娟提出的王某涛与王某鹏之间恶意串通，损害其合法权益的意见，法院不予支持。

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